В Харькове ощущается нехватка высококачественных офисных площадей

• 23.05.2008  | 
• РБК Украина | 
• Версия для печати

Категория: Аналитика рынка

Примета современного рынка офисной недвижимости Украины, как киевского, так и любого регионального, - значительный дефицит высококачественных площадей. Лишь пятая часть совокупного предложения Харькова представлена бизнес-центрами класса «В». Объекты же, полностью соответствующие требованиям наивысшего уровня, согласно международной классификации, в городе пока еще отсутствуют.

Офисы вчера и сегодня

Профессиональные объекты офисной недвижимости начали появляться в Харькове с 2002 г. «Первой ласточкой» стал БЦ «Telesens» общей площадью 7,87 тыс. кв. м.
В 2005 г., по данным компании Build & Live Development, предложение пополнилось 21 тыс. кв. м за счет ввода в эксплуатацию новых объектов, в частности БЦ «Протон» (общ. пл. 12 тыс. кв. м, половину из которых занимают офисы) и БЦ «Поэма» (общ. пл. - 5,87 тыс. кв. м).

Бум предложений пришелся на осень 2006 г., когда были введены в эксплуатацию шесть БЦ общей площадью 36,8 тыс. кв. м. Среди них наиболее крупноформатные - это «Инвест-маркет» (общ. пл. 12,8 тыс. кв. м) и «Аристократ» (10 тыс. кв. м).

Сегодня рынок офисной недвижимости Харькова продолжает динамично развиваться. В прошлом году на рынок вышли такие объекты как БЦ «Интерсвязь» (общ. пл. 6 тыс. кв. м), БЦ на ул. Бакулина (5,5 тыс. кв. м), БЦ «Южный» (12 тыс. кв. м). Кроме того, была введена в эксплуатацию I-я очередь многофункционального комплекса “Харьков-Сити” (офисная часть - 7,5 тыс. кв. м) и культурно-деловой центр «Лира» общей площадью 4,22 тыс. кв. м.

Только за I квартал 2008 г., по данным производственно-правовой фирмы «Крона» (Харьков), офисный рынок первой столицы пополнился несколькими новыми объектами. В эксплуатацию были введены БЦ «Миллениум» (общ. пл. 1 тыс. кв. м), БЦ «Megapolis» (9,4 тыс. кв. м), IBC Capital (11 тыс. кв. м).

Как отмечает Елена Логвинова, аналитик группы компаний «Проконсул», на начало апреля 2008 г. совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости составил порядка 645 тыс. кв. м. При этом доля качественных площадей класса «В» увеличилась на 5% по сравнению с осенью прошлого года и составила 21% от общего объема. По информации экспертов, особенностью офисного рынка Харькова сегодня является отсутствие БЦ класса «А», соответствующих международным стандартам на все 100%.

Большинство объектов офисного назначения города по-прежнему представлено помещениями «С», «D» и «Е» - классов. Это построенные в советский период админздания промпредприятий, различные проектные институты, гостиницы, помещения НИИ или корпуса учебных заведений, которые подверглись частичной реконструкции, а также перепрофилированные квартиры на первых этажах жилых домов.

Директор департамента аренды и управления недвижимостью ППФ «Крона» Владимир Чекалов отмечает, что дефицит профессиональных ОЦ в харьковском регионе особенно остро ощущается в последние годы. Выход на рынок иностранных компаний, активное развитие и укрупнение среднего бизнеса создало большой неудовлетворенный спрос на качественные помещения. Потенциальная потребность в них оценивается на уровне 700 тыс. кв. м.

По информации компании Build & Live Development, порядка 55% офисных площадей расположены в центре Харькова и прилегающих к нему районах. Как рассказала Елена Логвинова, сегодня к деловым зонам города можно отнести: участок между ст. м. «Университет» и ст. м. «Исторический музей»; район ст. м. «Научная» (участок пр. Ленина до пересечения с ул. Бакулина); Павлово Поле; район ст. м. «Пр. Гагарина», а также ст. м. «Южный вокзал».

В течение последних двух лет объекты офисной недвижимости все больше появляются не только в самом центре города, но и в ближайших к нему районах с хорошей транспортной доступностью. По словам Елены Логвиновой, деловой центр расширяется в направлении пр. Ленина (ст. м. «Ботанический сад»), а также пр. Московский (ст. м. «Пл. Восстания»). Относительно недавно в качестве деловой зоны начал формироваться также район Левады.

Одной из последних тенденций на харьковском рынке является реализация проектов многофункциональных комплексов. По словам Владимира Чекалова, первым МФК в городе стоит считать «TelesensVentures», к офисной части которого (БЦ «Telesens») со временем добавились гостиница «Cosmopolit» (4 звезды) и ресторан «Da Vinci». В состав МФК «Харьков-Сити» общей площадью 27,5 тыс. кв. м (I и II очереди) войдут офисы, а также торговый и развлекательный центры.

Наиболее перспективны - объекты класса «В»

Директор компании Build & Live Development Виктор Распутный отмечает, что в Харькове наблюдается широкий диапазон цен, который объясняется отсутствием четкой классификации и большим различием характеристик объектов в рамках одного класса.

В силу дефицита предложений, рост цен на офисную недвижимость продолжается. За прошлый год стоимости - как аренды, так и продажи - в среднем по городу выросли более чем на четверть. Среди продаваемых объектов больше всего прибавили в цене площади в БЦ класса «В», а также непрофессиональные помещения в жилых домах в центре города.

Сегодня, по данным ГК «Проконсул», арендные ставки на офисы класса «В» варьируются в пределах от $18 до $35, класса «С» - $12-$30, классов «D» и «E» - $10-$20 за кв. м. Диапазон стоимости продажи для класса «В» составляет $1500-$3000, класса «С» - $1500-$2500, классов «D» и «E» - $1200-$2200 за «квадрат».

Как отмечает Владимир Чекалов, наибольшей популярностью по-прежнему пользуются ОЦ класса «В», в пятиминутной доступности от станции метро. Уровень вакантности этих объектов - не более 5%.

Виктор Распутный подчеркивает, что на сегодня БЦ класса «В» - наиболее выгодная и перспективная категория для строительства. Кроме того, по соотношению цена-качество предложения в таких объектах оптимальны для большинства потенциальных арендаторов. Это связано с тем, что многие фирмы, укрепив свое финансовое положение, стремятся сменить занимаемые помещения на более качественные и престижные.

Масштабные планы на завтра

По словам Елены Логвиновой, ситуация на рынке офисной недвижимости Харькова в 2008 г. во многом продолжила тенденции предыдущих лет. «По-прежнему наблюдается превышение спроса над предложением, вследствие чего высока активность действующих девелоперов, - рассказывает эксперт. - Однако ввод в эксплуатацию запланированных проектов откладывается в силу множества причин, в частности длительной подготовки проектной документации, трудностей при оформлении землеотводов, в результате несоответствия сметных расчетов реальным финансовым затратам при реализации объектов и других».

Как сообщил Владимир Чекалов, реализацией большинства проектов ОЦ занимаются местные девелоперы, хотя большой интерес к региону проявляют и столичные операторы. На ближайшие 4 года девелоперами заявлено к реализации более полумиллиона кв. м офисных площадей различного уровня. «Это большой объем для харьковского рынка, и, скорее всего, не все проекты реализуются вовремя, - отмечает Владимир Чекалов. - Уровень арендных ставок на профессиональные офисные помещения будет оставаться достаточно высоким и далее - за счет смещения спроса из «С» и «D» в сторону «А» и «В» классов».

Сегодня в стадии проектных работ и строительства находится порядка 20 объектов класса «А» и «В», планируемых к вводу в 2008-2009 гг. Прослеживается тенденции постепенного увеличения масштабов реализуемых проектов (свыше 6-10 тыс. кв. м), разработка проектов МФК, а также редевелопмент промышленных территорий.

По информации ГК «Проконсул», среди них наиболее значимыми могут стать: БЦ Solaris Space (общ. пл. 34 тыс. кв. м); БЦ «Бриллиантовый город» (19,9 тыс. кв. м); БЦ «КапиталИст» (13 тыс. кв. м); ТОЦ Ave Plaza (23,4 тыс. кв. м); ОТЦ Platinum Plaza (9,26 тыс. кв. м); ТОЦ “Solaris” (11 тыс.кв.м); МФК «Харьков-Сити» (II очередь); МФК «Ковчег»; БЦ «Соломон»; ДЦ «Тетрис» (данные о площадях - из открытых источников).

Кроме того, как сообщили в ППФ «Крона», на ближайшие годы заявлены крупные проекты МФК, в частности объект на пл. Свободы (общей площадью 70 тыс. кв. м, БЦ, гостиница и ТЦ). На пл. Конституции сегодня ведется строительство крупнейшего МФК «Москва-Харьков» - общей площадью более 200 тыс. кв. м (в его состав должны войти ТРЦ, БЦ, жилье).

По данным Build & Live Development, в Харькове запланирована также реконструкция ряда объектов в современные форматы, например, БЦ «Московский», офисно-гостиничный комплекс на ул. Плехановской, МФК “Місто”, комплексная застройка бывшей территории завода “Серп и Молот” - МФК на пр. Московском, 183 (БЦ будет иметь площадь порядка 150 тыс. кв. м).
Согласно прогнозам специалистов Build & Live Development, площади в харьковских БЦ будут дорожать и дальше, несмотря на массовое строительство в городе новых объектов офисного сегмента, но рост замедлится и будет неравномерным. Подешеветь могут только здания бывших НИИ, интерес к которым постепенно снижается.